广南县住房和城乡建设局
致广大购房群众的一封公开信
广大购房群众：
随着全县房地产业的快速发展，为维护广大购房群众利益，打击房地产行业违法违规行为，促进全县房地产市场平稳健康发展，规范房地产销售市场，营造一个公平、公正、有序的购房环境，让广大购房者明明白白消费，买到理想、合法、手续齐全的房产，避免购房纠纷，促进社会和谐。依据相关法律法规，特将购买商品房、二手房等有关注意事项告知如下：
一、了解相关法律法规
购房人在购买商品房前应了解《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《云南省城市房地产开发交易管理条例》《云南省商品房预售款监管办法》等法律法规，理性购房，理性投资，提高风险防范意识。
二、查看证照和实地勘察
(一)房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。是否具备“五证”，“五证”是指《国有土地使用权证》或《不动产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。
(二)开发企业进行商品房预售，应当向购房人出示《商品房预售许可证》，购房人一定要核实自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号和楼层范围内。未取得《商品房预售许可证》预售商品房，收取预售金、诚意金、定金等都是违法违规行为。
(三)实地勘察拟购商品房项目开发建设情况，主要包括工程形象进度状况、商品房交付使用时间等。实地商品房户型与规划设计图纸或者楼盘模型是否一致等情况。
三、商品房买卖合同签约
(一)文山州已于 2016 年全面实行商品房买卖合同网签备案制度，购房人与开发企业应在《云南省商品房网签系统》内签订云南省住房城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的示范合同文本，任何非网签合同均无法备案，无法网签合同的商品房，一律不能购买。
(二)在签订合同前，要仔细阅读合同条款中对于商品房价款、交付条件和手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修、合同备案与房屋登记、前期物业管理等事项的约定。同时就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通，对于易发生产权争议的公共部位或者公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷，防范交易风险。
(三)对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房人应谨慎辨别，无法确定宣传和承诺是否能够兑现时，可要求开发企业以书面形式予以确定。
(四)及时办理合同备案。购房者购买商品房时，务必要求开发企业现场签订网上合同，签订后 30 日内向开发企业索取盖有开发企业印章的商品房购销合同及房地产管理部门登记备案表。
四、慎重缴纳商品房预售款
为保证资金安全，开发企业不得自行收存商品房预售款，不得向购房人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房逃避资金监管。购房者购买商品房时，开发企业应主动公示商品房预售资金监管账户、开户行、账号，购房者务必将购房资金直接存入商品房预售许可证标注的预售资金监管专用账户，以保障购房人合法权益不受损害。
五、购买二手房注意事项
(一)产权清晰：不动产权证或者房屋产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所买房屋的性质;房屋产权证上所记载的面积与实际面积是否相符;查验产权证的合法性与真实性。
(二)产权的完整性：确认房屋产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免不能过户或者在过户后出现不必要的争议与纠纷。了解所购房屋是否被列入拆迁范围，是否被查封、是否被征收征用，是否属于违法违章建筑。
(三)物业管理：对房屋质量及其他配套设施的审查，了解该小区水、电、网、气的价格及缴费方式;观察电梯是否可以正常使用;了解该小区的停车场地、小区绿化的基本情况;了解物业服务企业信用评价等级及服务范围。
(四)占有使用情况：观察和确认所购房屋是否被租赁，是否被他人占有使用，是否能够按时交付，是否有关于使用权方面的其他争议等。
(五)如通过房地产经纪机构购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的房地产经纪机构，查阅房地产经纪机构营业执照和到房地产管理部门备案情况。
(六)二手房买卖合同签约：签合同时关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中;买卖双方及共有人持不动产权证或者房屋所有权证到县自然资源局不动产中心大厅 7 号窗口进行二手房网签备案，时限 2 个工作日;网上签约成功后持二手房买卖合同到税务窗口缴纳税费，完税后办理交易登记。
六、房地产行业涉嫌非法集资的主要方式
(一)售后包租。是指开发企业向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发企业承租或者代为出租并支付固定回报的销售方式。
(二)返本销售。是指开发企业定期向购房人返还购房款的销售方式。
(三)分割拆零销售。是指开发企业将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。表现形式通过是以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”、“提供每年 8%的物业补贴”、“银行担保年收益 9%”、“年均租金 8.5%”等等。
广大购房群众在广南县范围内购房过程中如有疑问，请向广南县住房和城乡建设局咨询。如发现违法违规行为或者您的合法权益受到了侵害，投诉及咨询电话：0876-3068028。
广南县住房和城乡建设局
2020 年 9 月 15 日
来源：广南县住房和城乡建设局
