惠誉国际评级-伦敦-2020年9月8日：惠誉国际评级将阿联酋房地产投资信托的长期发行人默认评级(IDR)从“ BB”下调至“ B +”。前景是负面的。惠誉还将通过酋长国房地产投资信托有限公司发行的高级无抵押伊斯兰债券信托证书评级从“ BB”降至“ BB-” / RR3 / 57%。所有评级均已从2020年7月2日的负面评级观察(RWN)中删除。
评级行动反映了阿联酋房地产投资信托基金降低高现金流量杠杆的有限能力。迪拜房地产市场正遭受供需失衡的困扰，经济受到大流行和低油价的影响而减弱。在这种环境下，增加酋长国房地产投资信托基金的占用率以改善其现金流将具有挑战性。为此，该公司可能必须做出租金减让，以重新签订，保留或吸引新租户。办公楼的出租率仍然很低，该公司四所学校中只有两所正在产生租金。
EBITDA(YE19)的净债务保持在13.8倍的高位，并且根据预期的现金租金收入，Fitch预测YE20到20财年将超过18倍，FY20的净利息覆盖率预计将降至1.0倍以下。
关键评级驱动因素
房地产市场疲软：几年来，迪拜办公空间的供应过剩一直在降低平均租金水平，而COVID-19的影响以及低油价已经进一步给经济和房地产市场带来压力。经济可能在2020年萎缩，这可能迫使许多企业(尤其是中小型企业)削减成本，巩固空间，甚至可能关闭。此外，如果许多外籍居民(占迪拜人口的90%)找不到工作，他们可能会返回自己的祖国，从而进一步削弱消费者基础。
强调租金收入：尽管锁定约10%租金收入的零售资产大部分已经关闭，但酋长国房地产投资信托基金的大多数办公室租户在锁定期间仍保持开放状态并继续支付租金。在1H20，该公司与主要租户重新签订了大型办公室租赁合同，但该集团每平方米的平均租金同比下降了约4.2%。为了减轻某些租户的压力，该公司提早延长了一些租约，延长了租期，并提供了免租金的优惠。考虑到经济和当地房地产市场的压力影响了增加租金收入的能力，在2021年降低现有高杠杆率将是一项挑战。
教育部门的薄弱：自从当局在2018年冻结学费以来，迪拜的私立教育产能过剩且增加收入的能力有限。还有迹象表明，外籍人士正离开迪拜，从而减少了学生人数。占公司租金约11%的Jebel Ali School于2019年停止支付租金，但仍在运营。
该公司已计提了租金损失并开始提起诉讼。继续努力在DIP签约该学校的租户，该空缺在2018年运营商付款违约后空缺。该公司的其他学校，GEMS和LycéeFrançaisJean Mermoz，继续全额支付租金。
