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专家解释了为什么房地产开发商必须能够重新设计其资本金

2020-07-07 14:27:53   来源:

Covid-19大流行已经影响了全球几乎每个行业,房地产开发也不例外。尤其是酒店开发商,将需要考虑为新项目筹集资金的替代方法,同时努力将与锁定限制相关的风险降至最低,并在替代供应链的成本中进行导航。

虽然尚未看到Covid-19的持久影响,但之前的危机(包括2007-2008年的经济衰退)已经影响了随后几年的酒店发展。在这种环境下,贷方可能无法提供足够高的贷款成本(LTC)比率来弥合新项目的成本与其预计价值之间的可行性差距。结果,酒店开发商必须集合多种替代资源来资助新项目。

在美国,开发商可以利用公共计划和奖励措施中的任何一种或组合(例如,新市场税收抵免(NMTC)和EB-5移民投资者计划)来促进该国低收入地区的发展并创造就业机会收入和/或高失业率。

福布斯房地产委员会成员Noel Epelboim是Epelboim Development Group的总裁兼首席执行官,Epelboim Development Group是一家由机会驱动的房地产投资公司,专注于酒店和学生住房市场。Epelboim使用他所谓的“智能资本”,通过与专注的投资者合作进行“机会性交易”来创造投资机会,以进行美国南部和东南部的新开发和增值收购。Epelboim在使用EB-5资金作为资本堆栈的一部分方面拥有悠久的记录。Epelboim表示,在过去的34年中,委内瑞拉,哥斯达黎加和美国东南部已开发了超过三百五十万平方英尺的住宅和商业空间,Copel-19将会改变与资本积累方式相关的交易构想方式在开发交易中进行结构化。

“对资本结构进行重新设计的重要性对于确保未来发展的可行性至关重要,因为当贷方(很可能会发生)降低典型的贷款成本比作为限制承销新的建筑贷款时的敞口的一种方式时,埃佩尔布伊姆说。在职业生涯的前15年中,埃佩尔博伊姆(Epelboim)在自己的祖国委内瑞拉经历了一系列政治和经济挑战,他在运用从各种情况中学到的宝贵经验教训来构筑未来交易方面已变得经验丰富。

在2001年移居美国后,埃佩尔博伊姆(Epelboim)经受了9/11的考验,随后是2008年的经济衰退及其后果。他于2012年进行了重塑,通过美国公民及移民服务局(US Citizenship and Immigration Services)的EB-5机制为未来的发展提供资金,以此来避免或最大程度地减少商业债务的使用。

自1992年以来,通过USCIS的EB-5签证计划,开发人员通过在“目标就业区”创造就业机会而为美国企业筹集了数十亿美元的资金,失业率至少是全国平均水平的150%。Epelboim一直是南佛罗里达一家开发商的成功案例之一,该开发商严格执行EB-5法律的规定,将投资者带到美国进行其新开发。Epelboim参与了大约6500万美元的融资,在向USCIS提交的所有申请中,批准率均为100%。

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