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自存储器在东北地区扩展

2019-12-06 17:21:57   来源:

根据最新的Yardi Matrix报告,在全国范围内,在建或规划阶段的自有库存占现有库存的9.3%。尽管过去一年开发速度继续加快,但波士顿和纽约等东北市场的供应仍落后于需求。由于灵活的工作文化和大量学院和大学的存在,在这些历史上供应不足的市场上,大量的工作岗位迁移继续推动对存储空间的需求。


今年早些时候,汉普郡的Cos。哈里森街已经成立了一家合资企业,沿着95号州际公路,从华盛顿特区到波士顿,开发自助仓储设施,旨在缩小东海岸的供需差距。汉普郡高级采购经理Michael Legacki与CPE分享了他对自助存储业务扩张的看法,以及未来面临的困难。

是什么使东北地区成为一个有吸引力的市场?

汉普郡在东北地区开发仓储已超过20年,哈里森街认为该地区拥有全国最理想的仓储市场。此外,东北是我们的后院,很高兴知道我们投资这么多的城镇的细节。此外,可能最重要的是,东北地区的人口密度无与伦比,进入市场的门槛也很高,我们认为这是成功的自我储存投资的最佳地点。

东海岸最大的需求驱动力是什么?

人口的密度。

您在选择存储位置时使用什么策略?

选择投资的项目有很多因素,但最重要的是要深刻了解竞争市场,特别是供求关系。近年来,随着这种资产类别的出现,出现了许多新进入自我储存领域的公司,而这一领域的市场已经十分拥挤。这使得在投资自我储存和认识到可能影响项目长期前景的未来发展之前,分析供求关系变得更加重要。

机会地带如何适应公司的扩张计划和战略?

我们努力为我们的投资者、贷款人和汉普郡寻找可靠的投资项目,以及为社区提供利益的项目。如果它们恰好位于机会地带,对我们的投资者来说,那就更好了。但与房地产开发一样,决定我们投资与否的是投资的基本面,而不是投资机会区。

汉普郡的投资组合包括几个重新开发的设施。你是如何处理重建项目的?

最初,方法是一样的——确保市场值得投资。我们喜欢重新开发的主要原因是,我们将设备投入市场的速度要快于破土动工的速度,而且通常成本较低。挑战在于确保设施在功能和客户体验方面满足市场需求。这就是我们的经验至关重要的地方,因为我们过去已经在许多建筑上成功地做到了这一点,并且可以在未来的每个项目中利用这些经验。

你能告诉我们关于汉普郡未来的增值战略吗?那地面项目呢?

我们是自我储存的坚定信徒,并将继续在进入市场的密集、高壁垒中搜寻,我们过去曾在这些市场上取得成功,为我们的投资者找到推动价值的基础和转换机会。

你是否考虑在东北以外的地区投资自助仓储?如果是,你的清单上有哪些市场?为什么?

虽然我们主要集中在美国东北部,但我们已经在佛罗里达州与当地的合作伙伴开发了部分市场。然而,东北地区,特别是95号州际公路,拥有巨大的人口密度和很高的进入壁垒,这使得它成为一个无与伦比的自我储存投资市场。这些关键的市场特征非常符合我们的整体自储投资战略,在可预见的未来,我们仍将东北地区视为我们的主要关注领域。

2019年存储设施必须具备哪些关键功能和/或设施?

我们试图提供具有零售感觉的存储设施:从访问、外观和客户参与。此外,在我们所关注的许多市场中,美观也是至关重要的。由于我们的项目通常是在成熟和成熟的社区内进行的,所以我们的建筑设计必须符合社区的要求,并能给社区带来积极的影响。

当前的经济趋势如何影响自助存储业务?

我们所看到的最大影响是市场上新竞争者的涌入。开发商在选择网站时,需要非常小心地对待市场上的新供应。我们也在密切关注新供应对入住率水平和租金增长的影响,我们预计租金增长将会放缓。尽管潜在的放缓,我们仍然在资产类别中看到了巨大的机会,我们期待继续在这些领域的开发上进行大量投资。

自我存储领域目前面临的挑战是什么?

由于这一资产类别的投资表现强劲,我们目前面临的最大挑战是大量新开发商涌入该领域。这种新的竞争导致了租金率的压缩,这大大影响了承销。值得庆幸的是,酒店入住率的增长基本保持不变。

您如何看待自储领域的发展?未来我们应该期待什么?

不幸的是,开发者兴趣的增长将导致自存储业务的租金增长有所放缓。我可以看到许多边缘项目受到租金增长放缓、竞争加剧和利率上升的三重影响。此外,就投资销售市场而言,这些因素将促使REITs在进行新收购时继续保持保守。随着竞争加剧和租金增长放缓,随着开发商寻找有利可图的自储项目,适当的尽职调查将变得更加重要。


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