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一些中低收入购房者由于意外原因而很难抵押

2019-10-16 11:20:01   来源:

去年,放贷人发放了约106,000笔抵押贷款,余额在10,000美元至70,000美元之间,价值51亿美元。房地产数据公司Attom Data Solutions的数据显示,这一数字比2009年的近17.1万下降了38%。市场最低端的下降速度远快于最高端。70,000美元至150,000美元之间的抵押贷款的发起量下跌了26%,而高于该范围的抵押贷款的发起价格下跌了65%。

根据城市研究所(Urban Institute) 去年的分析,在售价低于70,000美元的房屋中,只有大约四分之一的房屋抵押贷款,而在70,000美元至150,000美元之间的房屋中,有近80%的房屋抵押贷款 。据智库称,即使比较信用质量相似的借款人,低端借款人的申请被拒绝的比例也比获得较大抵押贷款的申请高。

住房专家表示,小额抵押贷款已经越来越少了,因为贷方很难从小额贷款中获利。放贷人通常有固定的抵押贷款成本,而贷款越少,利润就越少。

结构金融产业集团总裁迈克尔·布赖特(Michael Bright)说:“整个系统激励高余额贷款。”

相反,许多贷方正在迎合更多的高端借款人。巨无霸贷款-太大而无法出售给政府担保人 房利美 (Fannie Mae)和房地美( Freddie Mac) - 对于银行来说是一个亮点。当试图吸引这些客户时,金融机构已经变得越来越有竞争力,部分原因是它们被视为出售其他服务的主要目标。

根据当地住房倡导者和律师的说法,较小的抵押贷款的匮乏正在阻碍房价可负担的地区的购房,尤其是在中西部和南部城市,如芝加哥,圣路易斯,扬斯敦,俄亥俄州和德克萨斯州的埃尔帕索, 。

对于许多购房者来说,获得小额抵押贷款的困难代表了另一种梯级,即步履维艰。

非营利组织国家社区稳定信托基金会(National Community Stabilization Trust)总裁茱莉亚·高登(Julia Gordon)说:“就像经济中的其他一切一样,房地产市场变得不那么公平了。”该组织的工作重点是廉价住房社区。

伯莎·艾尔伍德(Bertha Elwood)在过去几个月里为她在伊利诺伊州威特的房屋买了11,000美元的抵押贷款,但两名贷款人告诉她,她希望借的金额太少了。根据埃尔伍德女士的说法,一个人说她必须借至少5万美元,另一个告诉她要借至少7.5万美元。

她说:“我没有欠,我也不想付。”

埃尔伍德女士需要抵押才能退出契约合同,这是租房与买房之间的混合,借款人支付首付款和每月分期付款(通常是卖方),但直到获得抵押权后,方可获得抵押或所有权。学期末。

她在2014年与一位亲戚签订了合同,后者遇到付款困难,导致他的银行于去年开始取消抵押品赎回权程序。埃尔伍德女士认为,如果没有自己的抵押贷款来直接购买房产,她可能会失去房子,尽管在过去五年中已经支付了大约3万美元。

伊利诺伊州奥尔顿市林肯法律援助局(Land of Lincoln Legal Aid)的律师切尔西·哈伯德(Chelsea Hubbard)说,由于无法获得其他融资选择,她已经看到许多买家最终签订了契约合同。在这些合同中,如果购房者在全额支付购买价格之前拖欠付款,通常没有什么追索权。

她说:“如果他们无法获得信贷,那只会是螺旋式下降。”

房地产经纪人和买家表示,贷方不太愿意帮助寻求小额贷款的人克服障碍,例如信贷瑕疵,这些障碍往往会使传统贷款的申请复杂化,而且对于寻求更大抵押贷款的类似方式的买家而言,问题可能较少。

哈伯德女士的两个客户,莎拉(Sarah)和约书亚·富勒(Joshua Fuller),在被告知最近的一次破产使传统抵押无法实现之后,于2015年签订了一份在伊利诺伊州花岗岩市的房地产契约。到去年,他们已经改善了财务状况,并希望通过抵押来代替合同。这对夫妇向五家银行求偿了大约20,000美元的抵押贷款。

他们遇到了小额抵押贷款不常见的问题:评估缺口。他们的房产估价为27,000美元,低于39,000美元的购买价格。结果,每个贷方都拒绝了他们。

富勒夫人说:“其中有几个甚至说我们最好减少损失,因为没有银行会借给我们。”

某些售价低于$ 70,000的房地产需要更新,或者附近社区没有足够的可比房屋。因此,房屋最终可能会 以低于其销售价格的价格进行评估,如果买家无法掏出更多现金来弥补差额,这将使交易受挫。

没有贷款,富勒夫妇最终无奈地延长了契约合同。经过一系列的艰辛,他们拖欠了付款,并被驱逐通知和诉讼。哈伯德女士能够将他们从合同中解救出来,但是他们已经投入的钱却无所作为。他们在圣诞节前夕与富勒太太的父母住在一起。

雪莉·平斯顿(Sherry Pinkston)家住芝加哥,位于摩根公园(Morgan Park)和贝弗利(Beverly)居民区之间。几个月前,她正打算为她的女儿购买一栋公寓房。但她被拒绝批准获得40,000美元的抵押贷款。

平克斯顿女士说,她被拒绝的原因是她的信用评分,该评分是在600年代中期。这略低于她一直在寻找但不受取消资格的联邦住房管理局(Federal Housing Administration)支持的贷款的平均水平。她说她的年收入约为72,000美元。

她说:“我看到人们的收入少于获得20万美元贷款的收入。”

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