美国抵押贷款市场的守门员 越来越多地向债务负担沉重的借款人提供贷款支持，随着政策制定者对改变体系的方式进行辩论，突显了有关抵押贷款风险的问题。
根据行业研究机构Inside Mortgage Finance的分析，抵押贷款巨头房利美 (Fannie Mae)和房地美( Freddie Mac)去年打包为债券的贷款中，有近30% 流向了购房者，购房者的总债务占其收入的43%以上。自2015年以来，这一比例几乎翻了一番。其他政府抵押贷款计划的数据也显示出增长。
这些贷款的支持引发了有关政府在房地产市场中作用的辩论。有人说，由联邦政府提供的廉价融资已为数百万借贷者提供了信贷，这些借贷者本来 可能不会动用房屋所有权。其他人则说，负债累累的借款人风险更高，他们的购买行为可能会加剧房价上涨，而在许多地区，房价已经 超过了中等收入水平。
当政策制定者再次尝试全面改革住房金融体系时，这些截然相反的观点正悄悄涌向公众。负责房利美和房地美的联邦住房金融局新任负责人马克·卡拉布里亚(Mark Calabria)表示，他 计划优先解决此问题，尽管他并未具体说明自己想做什么。一个 白宫备忘录住房金融改革，三月发布，也提到它。
一项模糊的长达十年的规则使得向高负债购房者提供这些抵押成为可能。临时条款将于2021年初到期，或者，如果首先发生，则在房贷危机后政府赞助后，房利美和房地美恢复私人控制。
业内人士警告称，该法规的逐步淘汰可能会通过禁止房利美和房地美购买债务对收入比率超过43%的贷款来颠覆市场。
“政策制定者已经陷入困境，只能最终决定哪种贷款可以安全地算作合格的抵押贷款，”城市研究所研究员吉姆·帕罗特(Jim Parrott)表示，他是前奥巴马政府的住房顾问。现为行业顾问。
金融危机后，消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau) 推出了更严格的抵押贷款标准时，它采取了临时措施以避免切断某些借款人的信贷渠道。该例外被称为“合格抵押贷款补丁”，并允许房利美和房地美购买高额债务对收益抵押贷款。
自那以来，房利美和房地美的债务收入比超过43%，这是抵押贷款的典型临界值，它们的贷款量就很大。智囊团城市研究所(Urban Institute)估计，由于这一补丁，2014年至2018年之间又产生了330万抵押贷款。
房利美大约在两年前宣布，它将 更自由地担保 债务收入比在45%至50%之间的抵押贷款，尽管此后它已经收紧了一些标准。尚未宣布改变的房地美(Freddie)看到，其向此类借款人提供的抵押贷款所占的比例增长更为缓慢，数据显示其所占比例最近有所下降。
位于俄勒冈州奥斯威戈湖的Vantage Mortgage Group Inc.的抵押贷款经纪人Chris Borg表示，在过去几年中，当他向房利美和房地美提交审查申请时，他更容易批准高债务抵押贷款。 。他说：“现在，如果我看到某人的信用评分相当不错，我认为这将会成功。”
许多人提出了各种中间路线，例如通过其他方式衡量风险。根据Urban Institute的数据，虽然比率高于45%的借款人的违约率高于低于金融危机之前和期间低于45%的买方，但自2011年以来，高负债借款人的违约率实际上较低。这导致一些住房专家争辩说，该比率不是风险的准确度量。
贷方说，并非所有高额债务对收入的贷款都流向了固有风险较高的借款人。借款人通常还有其他补偿因素，例如较高的信用评分或他们未计算在内的其他收入，这使他们成为放贷人的安全押注。
去年秋天，罗布·卡斯(Rob Caress)申请抵押时，他的妻子卢尔德(Lourdes)刚刚退休，这意味着他们的债务占家庭收入的49%。
自雇销售打印机和影印机耗材的爱抚先生说：“我知道这已经到了极限。” 他们正从俄勒冈州波特兰市郊的一所房子搬到更远的郊区，在那里他们会有更多的空间。
但他们有抵消性因素，包括良好的信誉，可观的储蓄和对物业的巨额首付，这使他们成为安全的赌注。他们最终得到了房利美的贷款支持。
不过，一些住房经济学家认为，向债务比例较高的借款人提供便利贷款对整个房地产市场产生了有害影响，例如，需求增加到人为抬高房价的程度。
“我们住房严重短缺，”美国企业研究所住房中心联合主任埃德·平托说。“您无法通过利用杠杆推动房价上涨来解决这种短缺问题，而这正是我们一直在做的事情。”
