由于网上购物持续增加零售额的份额，零售业受到所谓的零售灾难的严重打击。虽然这种趋势的整体影响是真实的，但围绕转型的夸张可能会被夸大其词。也就是说，毫无疑问，拥有主要实体位置的财务薄弱的商店正在大量破产。这就是曾在零售业主产生巨大影响房地产投资信托基金(REIT)的空间，这就是为什么很多投资者会选择不动产收入的(NYSE：O)在净租赁的商业模式西蒙地产集团的(NYSE：SPG )专注于封闭的商场。但这真的是一个更好的购买?
一个更好的捕鼠器
虽然Realty Income和Simon Property都拥有零售物业，但他们的业务存在根本差异。Simon拥有封闭式商场和直销中心，Realty Income主要拥有净租赁单租户零售物业。对于净租赁资产，承租人负责房产的大部分费用。
这是不小的差异。首先，西蒙必须维持其大约200个购物中心，以便它们成为购物者和承租人的有吸引力的目的地。这很重要，因为商场在一个地方为购物者提供了一系列商店。房地产必须对其拥有的大约5,800种资产(82%的租金与零售相关)投入很少，因为其承租人负责大部分成本。而且，每个属性在很大程度上都是独立的，因此一个问题本身并不会导致另一个问题。
这就是为什么破产和商店关闭对西蒙来说是一个更大的问题。拥有太多空缺职位的商场很快就会失去吸引力。所以西蒙不仅要确保它拥有现代化的理想资产，还需要让它们充满商店。这最近并不是一件容易的事，西蒙的整体入住率从2016年的96.8%下降到2018年的95.9%(2017年为95.6%)。作为参考，Realty Income的入住率在过去五年中每年都保持在98%以上。
虽然西蒙的入住率几乎没有死亡，但很大程度上是因为西蒙专注于优质资产，在线零售的影响几乎没有结束。例如，西蒙目前正在进行10个重建项目，以解决因主要租户重置业务而留下的空缺，并在某些情况下破产。管理层需要保持灵活性，因为任何一家零售商的麻烦都会导致整个商场的层叠效应。毫无疑问，西蒙是一家行业领先的商场运营商，但运营购物中心的风险比拥有像Realty Income这样的净租赁资产更多。今天的情况更是如此，因为零售业正在适应在线购物。
